Una hipoteca no pierde rango frente a hipotecas o embargos posteriores en caso de refinanciación: ¡hágalo saber a su Banco!

por | Ene 13, 2017 | Derecho Inmobiliario

Las ampliaciones de plazo y los cambios en el tipo de interés no van a suponer una pérdida del rango de la hipoteca frente a un embargo

Muchos Directores de Banco no aceptan tramitar refinanciaciones consistentes en carencias, reducción de intereses o ampliaciones de plazo ante el miedo de perder rango hipotecario frente a hipotecas o embargos posteriores de otras entidades financieras o acreedores. Sin embargo, la modificación del préstamo hipotecario planteada no implica ninguna pérdida de rango respecto al embargo posterior anotado a favor de otro Banco, de acuerdo con lo previsto en el art. 4 de la Ley 2/1994 y la doctrina del DGRN que lo desarrolla.

Efectivamente, la reforma del referido artículo a través de la Ley 41/2007 ha fijado claramente el mantenimiento del rango de la hipoteca cuando la modificación verse sobre ampliación del plazo o del tipo de interés: no se amplía la responsabilidad hipotecaria, ni tan siquiera el saldo actual del capital adeudado, sino que se amplía el plazo para su devolución y se incrementa apenas el tipo de interés.

La literalidad del artículo 4 viene amparada por la propia Exposición de Motivos de la ley 41/2007:

“la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación restrictiva que del concepto de novación modificativa hacía la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación de préstamos hipotecarios. Lo que ahora se adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.”

La Dirección General de Registros y Notarías (DGRN), autoridad competente en la materia, viene reiterando continuamente que salvo que se incremente la responsabilidad hipotecaria en la novación, es decir, salvo que se incremente el importe global (capital, intereses y costas) que garantiza la hipoteca, no se pierde el rango por el simple hecho de ampliar el plazo o cambiar el tipo de interés y aclara que no se precisa a tal efecto el consentimiento de los acreedores posteriores. A mayor abundamiento, la DGRN sólo ha planteado alguna duda inicial respecto a las hipotecas posteriores pero nunca respecto de los embargos anotados: las ampliaciones de plazo y los cambios en el tipo de interés no van a suponer una pérdida del rango de la hipoteca frente a un embargo.

Adjuntamos varias resoluciones de la DGRN en tal sentido, de las que extractamos los pasajes más relevantes:

Resolución de 22/11/2012

Siguiendo con los supuestos posibles de consentimiento de titulares de derechos inscritos con posterioridad, se plantea también si en el caso de “ampliación de plazo del préstamo” es necesario el consentimiento de los titulares de derechos inscritos y también el de derechos anotados o sólo el de los primeros. Parecería que la solución tendría que ser la misma que en el caso de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria a la que el legislador añade la de “ampliación de plazo” y que ello exigiría el consentimiento de los titulares de derechos inscritos y anotados y no sólo el de los derechos inscritos, pero si se examina con mayor detenimiento la cuestión, habría que llegar a la conclusión de que en el caso de “ampliación de plazo del préstamo” no es necesario el consentimiento de los titulares de derechos anotados con posterioridad, sencillamente porque no les afecta ni les perjudica.

Resolución de 4/02/2013

En consecuencia, en el caso concreto planteado en este expediente, en el que sólo existe una anotación de embargo como carga posterior, su mera existencia posterior al préstamo concertado y anterior a la novación, no impone que deba el anotante consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca.

Resolución de 14/05/2015

Por lo que respecta a los efectos sobre el rango de la hipoteca inscrita de la simple convención de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación garantizada, de las conclusiones del fundamento de derecho anterior resulta que, tanto si existen terceros titulares de derechos anotados posteriormente, como se ha afirmado siempre por esta Dirección General, como si esos terceros lo son de derechos inscritos, ese pacto es perfectamente válido e inscribible sin pérdida de rango de la hipoteca inscrita, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. En este ámbito, en apoyo de los argumentos interpretativos recogidos sobre todo en los fundamentos de Derecho tercero y quinto, es conveniente acudir también a la interpretación teleológica y sistemática de las normas, las cuales vienen a ratificar el criterio antes expuesto. Así, es difícil entender que si el supuesto de mera ampliación del capital, que sí incrementa el riesgo de incumplimiento y, en consecuencia, de ejecución de la hipoteca preferente, parece claro, según se ha expuesto anteriormente, que no determina la necesidad de contar con el consentimiento de los acreedores posteriores, salvo cuando vaya acompañada de un aumento de la responsabilidad hipotecaria, tanto más parce que no es necesario exigirlo cuando sólo se aumenta el plazo de pago que, como regla general, lejos de perjudicar a los titulares de derechos inscritos posteriores a la hipoteca modificada, realmente les favorece en la medida que hace más improbable que se ejecute la hipoteca ante su impago y se purguen sus inscripciones.

Si la literalidad del art. 4, la exposición de motivos de la ley 41/2007, la doctrina del DGRN y también la científica (v.gr. Catedrático CARRASCO PERERA) amparan el mantenimiento del rango de hipoteca frente a embargos en casos, por ejemplo, de ampliación de plazo y de cambio del tipo de interés sin incremento de la responsabilidad hipotecaria, conviene tener en cuenta dos argumentos jurídico-financieros que fortalecen la firma de la novación:

  • En caso de no firmarse, se incurrirá en breve en impago causando un grave problema a ambas partes, especialmente, para el Banco que tendrá que provisionar, no podrá ejecutar el préstamo por no adecuarse a la doctrina del TJUE sobre las cláusulas de vencimiento anticipado y, aún haciéndolo, tendría problemas de recuperación de la posesión por la moratoria vigente.
  • En caso de firmarse, se adecuaría el préstamo a la actual LEC y jurisprudencia del TJUE y el Banco tendría un título ejecutivo.

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